经典的电视剧<大秦帝国之黑色裂变>,讲述的是秦国变革之际,商鞅变法的出现让帝国在“黑色裂变”之后走上强盛,最后统一六国。

上周末不太平,楼市传来大消息!

而中国的房地产市场的局面目前像昔日大秦一样的“群雄割据”,不同的城市已经开始“裂变”。

兰州取消部分地区限购,还有合肥貌似“不限价”了?这两消息让地产圈炸开了锅!

任大炮1月4号说:2018年楼市调控有可能放松。

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兰州市政府1月5号说:任总说得没错,你看,我已经放开限购了。

​兰州限购取消?

兰州的限购放松只是一个信号,接下来将有更多的二三线城市加入进来,“一城一策”恐怕都难以概括,“一城多策”将会是主流。

全国首个部分区域解除限购城市出现!

而大家更为关心的一线城市当然会是这一轮调整的局外者,它们的限购不可能放松。楼市格局的冰火两重天,正是其“裂变”的征兆。

据中新网凌晨消息:1月5日晚间,兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控
强化房地产市场监管有关工作的通知》,对部分区域取消限购,进一步强化价格备案制度,实行住房限售措施,并于2018年1月8日起正式实施。

而能进一步证明这种“裂变”正在发生的,大概还有这几个现实因素。

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一、政治因素

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1月5号晚上对兰州来说,是个重要的日子。因为1月6号的上午,兰州的政府班子扎堆开了地方“两会”。

具体措施上,取消了西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。

我猜测,会上大家有可能会讨论这些:

兰州的城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区,不包括高新区榆中园区)继续限购,却不再提供社保证明和纳税证明,但个人在上述区域内购买的住房(含新建商品住房和存量住房,以合同网签时间为准),自取得《不动产权证书》登记记簿日期满3年方可上市交易。

老李啊,今年税收咋样啊?财政收入能达标么?这一大堆库存没去,实在没辙了啊?明年咱们用啥法子保证中央给咱定的KPI指标啊??

同时,兰州市要求,房企要严格执行新房的明码标价,实际销售价格不得高于备案价格。

从2017年4月开始,兰州市开始实施区域限购政策。此后,兰州主城区房价快速上涨的局面得到有效控制,楼市呈现“价稳量降”的局面。

总结而言:

可造成的结果就是财政收入缩减,某些区域库存量加大。

1、松绑限购;

在没那么发达的兰州,很显然,GDP不能只靠达康书记和牛肉拉面来守护,重中之重还是要靠房地产。

2、同时加码实施限售;

所以这次取消限购,明面上是打着“因区施策、精准调控”的口号,实际上就是在不违背国家指令的前提下,进行灵活地调整。

3、实施政府限价;

而且我们更要注意一点,政策中最关键的是——放松限购,但加强限售。

这其中隐藏着两大重点信号:这是全国首个在部分区域解除限购的城市,也是首次把二手房纳入限售范畴。

这一点也暴露了一些城市有点被逼急了的心态:入了我的地界,想要再套现走人没那么容易!

合肥“不限价”?

而在2017年,很多城市都加入了“限售俱乐部”,不动产正式在这些城市里升级成“冻产”。

1月5日,合肥国土局和物价局表示:因为合肥自2016年11月开始,对宅地实行限房价、限地价的土地拍卖方式,但在2016年11月之前出让的宅地没有此项规定,所以政府价格部门不得核定商品房价格,商品房应由开发商自主定价。

就像是中国一步步通过各方面的政策来锁死热钱出逃向国外,中国的每个地方政府都有同样迫切的需求。

然后,媒体就得出结论,合肥取消政府限价了。然后,又立马得出另一个结论,合肥房价又要涨了。

中国太大了,连兰州这个不大的城市,都要像一个小国家一样去用心运营,所以政治因素,就是导致中国房地产“裂变”的第一个因素。

事实上,这是误读。

二、人才因素

虽然2016年11月之前出让的宅地,不像11月之后的土地那样,在拍地之初就限定好价格,但它们自本轮调控以来就一直都在接受“政府的价格指导”。所以合肥政府说的限价与否,是指在土地拍卖之前,是否限定了价格。它们的差别是一个是事先约定的,一个是合理的调控手段。

二线城市们其实早就坐不住了,不断释放“变相松绑政策”的信号。

所以,合肥“取消政府限价”这件事是假的。

最近南京政府动作不断,为了广揽英才,不断调整人才落户政策,成了“变相松绑政策”的典范

南京、郑州、武汉、长沙、济南、合肥都出手了!

这是我们总结的一些地方城市,是怎么样“搔首弄姿”、“暗送秋波”去“勾引”有购买力的年轻人的。而这些城市,一定会是继兰州之后一个个正式宣布限购松绑的。

南京

这些城市各种送钱、送福利、送户口,姿态各异。

1月4日,南京市召开创新名城建设专题新闻发布会,对2018年市委1号文件《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》进行解读。其中关于人才落户购房方面是这样说的:

为什么一方面大肆限购?另一方面又巴不得全国人民都来本地买房?

南京将调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。也就是高校本科以上毕业生凭毕业证书,就能先落户南京。

这不是和链家裁员裁过了头,又在朋友圈舔着脸召唤被自己遗弃的员工“回家”一样讽刺么?

这意味着,南京落户条件放宽了,更多40岁以内的刚需可以在宁买房了。此前,南京落户的要求为研究生及以上在南京就业创业,现在降了一个级别。

没错,某些方面来说,这两者就是一样的,都是因为一个原因——

合肥

体量过于庞大,又要保持高速,不小心扯掉了蛋,想要回头去捡,才知道调头,是真费劲。

合肥在1月3日宣布,放宽限价。合肥市政府回复一封投诉信中的内容提到:

2016年限购可以说是重拳出击,即稳定了这个市场,又打击了炒房客,很好地消除了大众关于房子的焦虑,真正开始把这个产品引向正规。

我市自2016年11月开始,对市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地(含商住用地)实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式,要求竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。

但月有阴晴圆缺,最直接的就是影响了地方财政收入。

具体由物价部门会同房地产管理部门负责监督落实。但在2016年11月之前出让的居住用地(含商住用地)没有此项规定。

“限购”可以打击不规矩的炒房,可能稳定房价。但是房地产商会因为限购而捂盘惜售导致降低供给。应对这个的手段当然是政府征收房产税增加保有成本,补贴财政。但眼下,房产税的征收看似还遥遥无期。

意思很明确,符合限价条件的是2016年11月之后出让的地块,2016年11月之前出让的地块不限价,上市售价应当不收限制,随市场而定。

所以地方政府唯一的办法就是——发动“人才战争”,用政策、福利吸引他们落户买房,再加上人才们带来的机遇和市场,为地方财政打上最后一剂吗啡针。

这意味着,2016年11月之前的高价地块,按照市场规律应该也会卖出更高的价格。

每个城市也都发现了,在未来,最值钱的不是房子,而是人。只有不断有年轻人来自己的地盘就业,城市才有活力和潜力。

在此之前,多城早就以“抢夺人才”为由,针对部分人隐性放松了楼市限购,郑州甚至都不用落户就可以买房。

杭州大概是最能体味这种感觉的,一个几万人而已的阿里巴巴落户杭州,马云几乎以一己之力,把这个二线城市提升到了准一线的城市能级。

郑州:

阿里对杭州的影响是直接反应在账面上的

不论年龄和毕业年限,只要符合全日制本科(含)以上学历、副高级(含)以上职称、高级技师(含)以上职业技术资格三个条件中的任意一个,也不用审核社保或个税,即可按规定购买住房。

这就是人才、高新科技、概念为一个城市带来的红利。

长沙:

而且,就算没有像阿里巴巴那样的精英企业,普通的人才也是很有价值的。

在长沙工作、具有专科以上学历或技师以上职业资格的人才,首套房不受户籍和个税、社保缴存限制。

在房价不那么夸张的城市,大学毕业生在毕业后的五年以内,是最有购买力的一批人。他们一旦在一个城市扎根,要租房、要吃喝、要娱乐、要谈恋爱,最后谈成了,那就要买房结婚。

济南:

这一整条消费链下来,每个人就能数百万的财政收入。

取消购房、投资纳税落户条件限制,实行居住就业落户。

而现在每年的大学毕业生数量都在攀升,近千万的潜在刚需客,虽然一线城市对他们不削一顾,可却都是地方城市梦寐以求争取的对象。

武汉:

说实话,我从未想过在大学生越来越多、越来越廉价的今天,会以这种方式被全中国的城市去尊重,从而变得“值钱”,这一点倒颇为讽刺。

大专以上学历毕业零门槛落户,让更多留汉就业创业的大学毕业生以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房。

不过话说回来,这也算一种好事,不再会像前几年我们毕业那会,刚走出大学的年轻人会遇到“北上广留不住身体,二三线留不住灵魂”的尴尬境地。

西安:

而这场全国范围内的“人才战争”注定旷日持久,各个城市百家争鸣般的福利政策,会让年轻人们用脚投票,像选“花魁”一样,各自选定最感兴趣的那个城市。

近5年毕业或35周岁以下的高校毕业生创业,可申请贷款,额度最高50万元,期限一般为两年,并给予50%贴息。

人才因素,就是导致中国房地产“裂变”的第二个因素。

秦皇岛:

三、时空因素

2017年12月份公布的人才办法显示,秦皇岛将确保提供一套人才公寓供人才租住,人才公寓租期可达5年。最高级的A类人才可免费租住,最低级的D类人才(硕士和本科)也仅需负担40%的租金。后续还可以买下这些人才公寓,个人仅以保障房价格购买,价格超出部分由政府和用人单位各承担50%。

那些期盼着一线城市限购也会松动的人,可能要失望了,北上广除了刚需,几乎不可能再有机会了。我们可以上海为例子。

昆山:

国务院刚刚批复了《上海市城市总体规划(2017—2035年)》,规划明确,上海的城市性质确定为:

本科毕业即可落户买房,不受限。

长江三角洲世界级城市群的核心城市,国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市,国家历史文化名城,并将建设成为卓越的全球城市、具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。

成都、重庆、沈阳也在2017年竖起了“抢夺人才”旗帜,均采取了相对低的落户门槛。

你会发现,这个宏观定义没有一个标点符号和房地产有关。

为什么松绑限购?

而且,看看2035的用地规划布局图。

兰州是2018年楼市分类调控政策在地方得到落实的首个城市,兰州也成为此轮调控来首个松绑限购城市。

这绿油油的一片,估计让不少开发商感到绝望。

兰州市政府要松绑限购政策呢?

在人口方面,2035年,上海市常住人口控制在2500万左右。但早在2015年,上海总人口就已经超过了2400万。

兰州是个资源性城市,曾经辉煌的GDP,现在只不过是一座人少城空,雾霾和风沙都很大的城市。

这样的数据已经很明确地证明了其态度,总体来看,2018的上海一定会延续2017的调控政策,限购既不会松,限售也不会停,人才政策的门槛一定会越来越高。

兰州房地产市场销量下降的时间不短了,库存开始大了,经济要靠房地产拉动增长。

上海不需要太多新房了,也不需要太多人来爆炸式地消费这些新房。在这种情况下,上海的房地产市场未来就是存量房+资产运营的模式。

于是根据全国住房城乡建设工作会议要求“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。”,兰州出台了偏远地区松绑限购,积极消化当地的一手房库存。

这种模式早在发达国家得到了印证——

其它城市会不会跟进?

美国纽约、日本东京等城市并不要求房产开发商们操作整个过程,它在整个房地产开发投资经营链条中往往只扮演管理者、参与者、经营者或职业经理人中的一个角色。

答案是:当然。

而市场也是金融和房产深度结合的成熟模式,以房地产基金(REITs)为主的金融产业链非常发达。

从上文提到的南京“隐性放松限购”总结而言,也是人口、人才争夺,以及托底房价扶住市场的目的。由此,虽然兰州的政策和诸如南京、武汉、郑州、长沙、西安的人才政策表现形式不一样,但究其根本都是为了当地房地产市场健康稳定。

对于他们来说,房子真的就是全民理财工具。这里请注意,是“理财”工具,而不是落后的“风险投资”工具。

目前业界就对2018年房地产市场的基本观点都是:整体“稳”字当头。在保持现有调控力度不放松的同时,2018年将会是楼市基础性制度和长效机制建设年。

全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资,全民参与投资,既降低了房地产金融风险,也使行业利润被民众摊平,基本不可能出现如任由房地产开发商敛聚暴利的现象。

所以未来或会看到更多的城市跟进,无论为了去库存还是托底,其本质都是在中央关于房地产调控大政方针之下进行的。

中国的目标当然是在未来经济赶超美国,但第一步要做的是学习它的这种模式。

2018年,会有越来越多的城市放宽对刚需客的限购。

一线城市领先者中国其他城市大约30年,这催生了各维度的差距,包括基础建设、人群观念、创新温床、消费诉求,都不在一条战线上。

堵永远解决不了问题,2016年10月以来全国中心城市逐渐进入限购模式,历经一年,效果基本达到了,最近几个月多个地区的房价基本趋稳。

而首先推广实验的,就是中国最发达,和美国模式最为接近的一线城市。

2018年楼市展望

所以,时空因素就成了中国各地房地产市场发生“裂变”的最后一个因素。

2017年堪称中国房地产市场调控政策“史上最密集”的一年。太多人在2017年中迷茫,2018年会怎样?是买还是再等等?

四、裂变的产生对市场有什么影响?

值得注意的是,几天前,另一则消息引起热议。

最终,裂变后的房地产市场会分为两种:

12月30日,深圳突然宣布,在一幅即将在2018年2月1日出让的住宅用地上,实行限售政策,限售期为5年。由此,深圳成为目前北上广深中唯一针对个人启动限售措施的一线城市。

1、实际房地产市场:以一线城市为代表,求大于供,成交量受政策严控短期内依旧稳定,是刚需客上车的好时机。

这意味着:

2、潜在房地产市场:热门二三四线城市为代表,供大于求,在短期内的刺激下,成交量会迎来强势反弹。

1、2018年政策调控不会再加码了。

但这些都是短期内可能的趋势,中期来看,整个2018年,因为信贷政策依然紧张,不存在全面爆发的可能性。

因为限售是限购、限贷、限价之后最后一个调控政策了。但同时也预示2018年楼市调控会持续,像深圳这种“随时可能出现价格反弹”的城市,会收紧调控措施。

眼光再长远一点呢,几年后这两个市场又会产生什么样的变化,可就真没人知道了。

2、房价要涨了?

但唯一清楚的是,所有人都有机会,同时所有人都随时会错失机会,最后很有可能就像当初走到商鞅变法关键时刻的大秦帝国一样——

不会的,是房价要更稳了。

一场山河日变的大争之世,

现代众车在线总结,2018年——

一段乱世英雄人才辈出之时,

一线的北京上海继续严格执行限购政策,市场和房价继续冰冻。

随即掀起长达二十多年腥风血雨的商鞅变法,

二线城市,抢人大战战局进一步扩大,除了上文提到的,还比如天津、合肥、石家庄等都会降低购房门槛,包括但不仅限于购房资格。

而其最终,将融入在滚滚的历史洪流之中。

三四五线的楼市去库存以宽松政策为主。

在即将到来的地产变革中,我们都无法置身其外,前途唯有投身洪流,而已。

2018年中心城市房价基本不会下行,会高位横盘或进入慢涨通道。

首先,这是于供需矛盾决定的。中国人口仍在不断向中心城市汇集,10多个城市竖起了“抢夺人才”的大旗,购房需求的增加总快于土地供应量的增加。

其次,土地财政收入是中央政府和各地方政府的重要组成部分,不能不敢过分压制房地产。

3、速冻楼市。抑制短炒,房住不炒!

兰州虽然松绑部分非核心区域限购,对限购的认定进行放松,但是对炒房依然零容忍,推出限售政策。即在去库存和防投机方面两手都要抓。

2018年调控将进入第二种差异化调控模式:继续打压投机客,放松对刚需和改善性需求人口的门槛。

4、房地产税会出吗?

由于对土地财政仍有所依赖,2018年房地产税不可能出,并且未来几年都不太可能出台。房地产税是对楼市所有税中的一个补充,它的出现,证明各地方政府基本摆脱了土地财政收入,彻底进入了存量房时代。

换句话说,中心城市房子已经够多,不需要卖地了,也无法从卖地上获得财政收入的时候,便是征收房地产税获得新财政收入之日。

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